问答题 某公司于2005年3月1日在某城市水源地附近取得一宗土地使用权，建设休闲度假村。该项目总用地面积10000m2，土地使用期限40年，建筑总面积为20000m2，并于2007年9月1日完成，该公司申请竣工验收。根据环保政策要求，环保管理部门在竣工验收时要求该公司必须对项目的排污系统进行改造。
请根据下列资料采用成本法评估该项目于2007年9月1日的正常市场价格。
（1）假设在估价时点重新取得该项目建设用地，土地取得费用为1000元/m2。新建一个与上述项目相同功能且符合环保要求的项目开发成本为2500元/m2，销售费用为200万元，管理费用为开发成本的3%，开发建设期为2.5年，开发成本、管理费用、销售费用在第一年投入30%，第二年投入50%，最后半年投入20%，各年内均匀投入，贷款年利率为7.02%，销售税金及附加为售价的5.53%，投资利润率为12%。
（2）经分析，新建符合环保要求的排污系统设备购置费和安装工程费分别为400万元和60万元，而已建成项目中排污系统设备购置费和安装工程费分别为200万元和40万元。对原项目排污系统进行改造，发生拆除费用30万元，拆除后的排污系统设备可回收90万元。
（3）原项目预计于2008年1月1日正常营业，当年可获得净收益500万元。由于排污系统改造，项目营业开始时间将推迟到2009年1月1日，为获得与2008年1月1日开始营业时可获得的相同的年净收益，该公司当年需额外支付运营费用100万元，之后将保持预计的盈利水平。
（4）该类度假村项目的报酬率为8%。

（1）土地取得费用＝1000×10000＝1000（万元）。
（2）开发成本＝2500×20000＝5000（万元）。
（3）管理费用＝50000000×3%＝150（万元）。
（4）销售费用200万元。
（5）投资利息＝1000×[（1＋7.02%）2.5－1]＋（5000＋150＋200）×{30%×[（1＋7.02%）2－1]＋50%×[（1＋7.02%）1－1]＋20%×[（1＋7.02%）0.25－1]}＝624.187（万元）。
（6）销售税费
设重新购建价格为V，则销售税费为5.53%V。
（7）开发利润＝（1000＋5000＋150＋200）×12%＝762（万元）。
（8）重新构建价格
方法一：
V＝1000×（1＋7.02%）2.5＋（5000＋150＋200）×[30%×（1＋7.02%）2＋50%×（1＋7.02%）1＋20%×（1＋7.02%）0.25]＋5.53%V＋762
V＝1184.845＋5789.34＋5.53%V＋762，则V＝8189.04（万元）。
方法二：
V＝1000＋5000＋150＋200＋624.185＋5.53%V＋762
V＝8189.04（万元）
（9）因推迟营业造成的折旧（不可修复功能落后引起折旧）＝[500÷（1＋8%）＋100÷（1＋8%）2] ÷（1＋8%）1/3＝534.80（万元）。
（10）因排污功能不完善造成的折旧（可修复功能落后引起折旧）＝（200＋40）－0－（90－30）＋（400＋60）＝640（万元）。
（11）折旧合计＝534.80＋640＝1174.80（万元）。
（12）估价对象估价结果：总价＝8189.04－1174.80＝7014.24（万元）。