问答题 某商铺共二层，总建筑面积200m2。每层建筑面积相等，一层层高6m，二层层高3.5m。该商铺一年前整体出租，租赁期限5年，年租金为1680元/m2，约定每年租金递增率为3%；运营费用率为25%。根据调查，同类商铺目前层高3.5m的一层年租金为1920元/m2，二层租金是一层租金的0.6倍；在其他条件相同的情况下，层高6m的一层租金是层高3.5m的一层租金的1.25倍；该类商铺每年的租金递增率为5%，运营费用率为25%。该商铺从目前开始计算的10年持有期末转让时的资本化率为6%，转让税费为市场价格的6%。请计算该商铺目前带租约的市场价格（假设该类商铺的报酬率为10%）。

假定各年的租金收入均发生在年末。
（1）在租约期内，该商铺一年前整体出租，年租金为1680元/m2，则剩余四年租约期租金折现值为：
1680×（1＋3%）×200×（1－25%）/（10%－3%）[1－（1＋3%）4/（1＋10%）4]＝85.7521（万元）。
（2）在租约期外，价值时点层高3.5m的一层年租金为1920元/m2，则：
一层层高6m的租约期外第一年租金＝1920×1.25×（1＋5%）4＝2917.215（元/m2）；
二层层高3.5m的租约期外第一年租金＝1920×0.6×（1＋5%）4＝1400.2632（元/m2）。
（2917.215×100＋1400.2632×100）（1－25%）/（10%－5%）[1－（1＋5%）6/（1＋10%）6]/（1＋10%）4＝107.7310（万元）。
（3）转售时，利用直接资本化法计算房地产价值，房地产价值＝房地产未来第一年净收益/资本化率，即：
{[1920×（1＋5%）10×1.25×100＋1920×（1＋5%）10×0.6×100]（1－25%）/6%}×（1－6%）/（1＋10%）10＝262.1060（万元）。
所以，目前该商铺带租约的市场价格＝85.7521＋107.7310＋262.1060＝455.59（万元）。