问答题 某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。现时重新取得，40年土地使用权的出让价格为2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元（建设期为2年，第一年投入40%；第二年投入60%。可视为年中集中投入），管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置成本为140万元，平均寿命为5年；设备的重置成本为100万元，平均寿命为10年；假设残值率均为零。试计算该宗房地产现时的价格。（土地资本化率为8%）

（1）求取未来35年的净收益的现值之和：

则：

（2）计算建筑物的重置成本：
①建造成本＝600（万元）；
②管理费用＝600×3%＝18（万元）；
③投资利息＝（600＋18）×40%×[（1＋6%）1.5－1]＋（600＋18）×60%×[（1＋6%）0.5－1]＝33.54（万元）；
④销售税费＝90（万元）；
⑤开发利润＝120（万元）。
则建筑物的重置成本＝600＋18＋33.54＋90＋120＝861.54（万元）。
（3）计算建筑物的折旧额：
①墙、地面等损坏的修复费用＝8（万元）；
②装修部分的折旧费＝140×3÷5＝84（万元）；
③设备部分的折旧费＝100×3÷10＝30（万元）；
④长寿命项目的折旧费＝（861.54－8－140－100）×3÷（40－2）＝48.44（万元）；
则该建筑物的折旧总额＝（8＋84＋30＋48.44）＝170.44（万元）。
（4）该宗房地产现时的价格＝建筑物的重置成本－建筑物的折旧总额＋土地价格＝861.54－170.44＋390.94＝1082.04（万元）。