问答题 6年前，甲公司提供一宗土地面积为10000m2，土地使用年限为50年的土地，乙公司出资30万元，合作建设9000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中3000m2建筑面积划归甲公司所有，6000m2建筑面积由乙公司使用20年，期满后无偿归甲公司所有。现今，乙公司有意将使用期满后的剩余年限购买下来，甲公司也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家专业房地产估价机构进行估价。
据调查得知，现时该类房地产每平方米建筑面积的月租金为120元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为12%。

本题的估价对象是未来16年后的28年的土地使用权和房屋所有权在今天的价值，应采用收益还原法进行估价。
（1）求取未来44年的净收益的现值之和：
年净收益＝120×6000×85%×（1－35%）×12＝4773600（元）＝477.36（万元）；

（2）求取未来16年的净收益的现值之和：
年净收益＝120×6000×85%×（1－35%）×12＝4773600（元）＝477.36（万元）；

（3）求取未来16年后的28年的土地使用权和房屋所有权在今天的价值：
V28＝V44－V16＝3950.83－3329.10＝621.73（万元）。