问答题 某商店的土地使用年限为40年，从2004年10月1日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各为200m2。一层于2005年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为240元/m2，且每年不变，二层现暂空置。附近类似商场一二层可出租面积的正常月租金分别为270元/m2和180元/m2，运营费用率为25%。该类房地产的报酬率为10%。试测算该商场2008年10月1日带租约出售时的正常价格。

（1）商店一层价格的测算如下：
租赁期限内年净收益＝200×240×（1－25%）×12＝43.20（万元）
租赁期间届满后的年净收益＝200×270×（1－25%）×12＝48.60（万元）
该商店一层的价格为：
V＝43.20/（1＋10%）＋43.20/（1＋10%）2＋48.60/[10%（1＋10%）2]×[1－1/（1＋10%）40－4－2]＝460.91（万元）
（2）商店二层价格的测算：
年净收益＝200×180×（1－25%）×12＝32.40（万元）
V＝（32.40/10%）×[1－1/（1＋10%）40－4]＝313.52（万元）
（3）该商店在2008年10月1日出售的正常价格＝商店一层的价格＋商店二层的价格＝460.91＋313.52＝774.43（万元）。