问答题 某房地产占地4000m2，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：1层的大堂部分占该层建筑面积的60%，其余部分的75%可用于商业铺位出租，正常出租率为90%，每平方米出租面积每月可得净租金60元；2～3层为商场，营业面积占该层建筑面积的70%，每平方米营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元；第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70%，每平方米出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；5～10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80%，出租人需承担相当于租金收入10%的运营费用；11～24层为商品住宅，其中11层以每平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值（设资本化率分别为商场10%，酒楼8%，办公楼7%）。

正确答案

（1）总建筑面积＝6×4000＝24000m2，各层建筑面积＝24000/24＝1000m2。
（2）每层净收益：
①1层大堂由于已包含在整体收益中不需要单独计算
1层商铺净收益＝1000×（1－60%）×75%×90%×60×12＝19.44（万元），

②2～3层商场净收益＝1000×2×70%×600＝84（万元），

③4层酒楼净收益＝1000×70%×50×12－80000＝34（万元），

④5～10层办公楼净收益＝6×20×1800×12×80%×（1－10%）＝186.62（万元），

⑤11～24层住宅价格＝1000×14×4000＝5600（万元）；
⑥计算房地产价格＝192.20＋830.48＋413.59＋2555.13＋5600＝9591.40（万元）