问答题 某旧商业用房的面积为20000m2，业主与某公司签订了租期为10年的租赁合同，约定第一年的租金为240元/m2，以后每年租金上调4%。该公司在市场调查基础上确定对该商业用房进行装修改造后经营最有利。装修改造期为1年，装修改造费用为1000元/m2，分两期投入，前半年均匀投入60%，后半年均匀投入40%，装修改造后即可租赁经营。目前市场上装修改造后的类似房地产的年租金为840元/m2，年租金增长率为5%，空置率为10%，运营费用为有效毛收入的30%。请根据上述资料计算该公司作为承租人可获得的净收益现值。（报酬率为10%）

正确答案

（1）装修后该公司第一年的净经营收入为：
A1＝840×20000×（1－10%）×（1－30%）＝1058.40（万元）。
（2）该公司装修前半年的投入为：
A2＝1000×20000×60%＝1200（万元）。
（3）该公司装修后半年的投入为：
A3＝1000×20000×40%＝800（万元）。
（4）该公司第一年需缴纳的租金为：
A4＝240×20000＝480（万元）。
（5）该公司作为承租人可获得的净收益现值为：