问答题 某商场的建筑面积为35000m2，未来收益年限为30年，有效毛收入为每年1200元/m2，运营费用率为30%，未来每年净收益递增2%，第10年后将稳定不变。若进行装修改造，可提高商场的收益能力。预计装修改造成本费用为1000元/m2，在1年的工期内均匀投入，改造完成后商场可立即投入使用，改造完成后的有效毛收入提高至每年1750元/m2，运营费用率降至27%，未来收益期内每年净收益稳定不变。试根据上述资料，判断现在是否应对该商场进行装修改造（房地产报酬率为7.5%）。

判断是否应对商场进行装修改造，要先测算装修改造前后的收益价值。
（1）计算装修改造前现期商场的收益价值
采用净收益在前若干年有变化计算公式计算如下：
①未来第一年的净收益为A1＝1200×35000×（1－30%）＝2940（万元）
②未来第十年的净收益为A11＝2940×（1＋2%）9＝3513.57（万元）
③由Y＝7.5%，g＝2%，t＝10，n＝30可得商场的收益价值V：
V＝A1/（Y－g）×[1－（1＋g）t/（1＋Y）t]＋A11/[Y（1＋Y）t]×[1－1/（1＋Y）n－t]＝2940/（7.5%－2%）×[1－（1＋2%）10/（1＋7.5%）10]＋3513.57/[7.5%（1＋7.5%）10]×[1－1/（1＋7.5%）30－10]＝39218.11（万元）
（2）计算装修改造后商场的收益价值
①采用净收益不变有限年期计算公式计算如下：
a．每年不变的净收益为A＝1750×35000×（1－27%）＝4471.25（万元）
b．由Y＝7.5%，n＝30可得商场的收益价值V：
V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]＝（4471.25/7.5%）×[1－1/（1＋7.5%）29]/（1＋7.5%）＝48647.89（万元）
②装修改造成本：
V＝1000×35000/（1＋7.5%）0.5＝3375.70（万元）
（3）综合判断
装修改造后商场的价值＝装修改造后商场的收益－装修改造成本＝48647.89－3375.70＝45272.19（万元）。
又45272.19万元＞39218.11万元，则这种装修改造是可行的，因此应对商场进行装修改造。