问答题 6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。

（1）计算办公楼现值
①办公楼整体年净收益＝80×3000×85%×（1－35%）×12＝159.12（万元）；
②收益年限＝40－6＝34年；
③办公楼现值为：
V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]＝159.12/10%×[1－1/（1＋10%）34]＝1528.92（万元）
（2）计算乙方的使用权价格
①乙方使用权年净收益＝80×2000×85%×（1－35%）×12＝106.08（万元）；
②乙方使用权剩余收益年限＝15－4＝11年；
③乙方使用权剩余收益年限价格为：
V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]＝106.08/10%×[1－1/（1＋10%）11]＝689（万元）
（3）甲方权益价格＝办公楼现值－乙方使用权价格＝1528.92－689＝839.92（万元）。