分析

案例题 甲房地产开发公司(以下简称“甲公司”)为增值税一般纳税人,销售自行开发的房地产项目,2021年11月发生如下经营业务:
(1)将一套自行开发的房屋无偿赠送给乙公司,该房屋成本价为680万元(含地价),按照甲公司最近时期销售同类不动产的平均价格确定不含税价值为750万元。
(2)采用直接收款交易方式销售2018年自建的可直接办理入住的商品房,含税房款58650万元,已开具增值税普通发票,销售建筑面积为24500平方米;该项目可供销售建筑面积为35000平方米,该项目支付土地出让金60000万元,已取得符合规定的有效凭证。
(3)采取预收款方式销售商品房,收到含税预收账款9900万元,适用一般计税方法计算增值税。
(4)销售《建筑工程施工许可证》注明开工日期在2016年4月30日之前的住宅,收取含税价款15600万元,选择简易计税方法。
(5)购买一台机械设备,从一般纳税人处取得的增值税专用发票注明的不含税价款为500万元。
(6)购入一处不动产,从一般纳税人处取得的增值税专用发票注明的不含税价款为2000万元。
(7)支付用于一般计税方法的房地产开发项目设计费,从一般纳税人处取得的增值税专用发票注明的不含税价款为600万元。
(8)将某建筑工程项目公开招标,丙建筑公司(一般纳税人)中标承建该工程项目,支付工程结算价款,取得增值税专用发票注明的不含税价款为10500万元。
(1)要求:甲公司无偿赠送给乙公司的房屋是否应缴纳增值税?如果应缴纳,请计算相应的增值税额。
(2)要求:计算甲公司销售可直接办理入住的商品房的销项税额。
(3)要求:计算甲公司预售商品房应预缴的增值税。
(4)要求:计算甲公司销售2016年4月30日之前开工建造的住宅应缴纳的增值税。
(5)要求:计算甲公司当月可抵扣的进项税额。
(6)要求:计算甲公司2021年11月应缴纳的增值税。[不考虑业务(3)]
(7)要求:甲公司销售商品房在开具发票时,有何特殊要求?

正确答案
(1)
本问考核的知识点是视同销售行为的认定。甲公司无偿赠送给乙公司的房屋视同销售不动产,应缴纳增值税。
销项税额=750×9%=67.5(万元)
(2)
房地产开发企业销售自行开发的房地产新项目,按照差额核定的销售额计征销项税额。
销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+9%)
当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款
销项税额=(58650-60000×24500÷35000)÷(1+9%)×9%=1374.77(万元)
(3)
应预缴增值税=9900÷(1+9%)×3%=272.48(万元)
(4)
一般纳税人销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税,应纳增值税额=15600÷(1+5%)×5%=742.86(万元)
(5)
①购买机械设备可抵扣的进项税额=500×13%=65(万元)
②购置不动产可抵扣的进项税额=2000×9%=180(万元)
③支付设计费可抵扣的进项税额=600×6%=36(万元)
④支付给丙建筑公司的工程结算款可抵扣的进项税额=10500×9%=945(万元)
可抵扣的进项税额合计数=65+180+36+945=1226(万元)
(6)
①一般计税方法:
销项税额=67.5+1374.77=1442.27(万元)
进项税额为1226万元
应纳增值税=1442.27-1226=216.27(万元)
②简易计税方法:应纳增值税为742.86万元。
应纳增值税合计数=216.27+742.86=959.13(万元)
(7)
应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码(无房屋产权证书的可不填写),“单位”栏填写面积单位,备注栏注明不动产的详细地址。
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