（1）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016 年4 月30 日前的建筑工程项目为房地产老项目。房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5％的征收率计税。
（2）该项目应缴纳的增值税额＝42000÷（1＋5％）×5％＝2000（万元）
（3）土地增值税前允许扣除的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加＝2000×（5％＋3％＋2％）＝200（万元）
（4）允许扣除的开发费用＝[10000×（1＋4％）＋7000＋500]×10％＝1790（万元）
（5）允许扣除的项目合计＝10000×（1＋4％）＋7000＋500＋1790＋200＋[10000×（1＋4％）＋7000＋500]×20％＝23470（万元）
【提示】物业用房建成后产权归全体业主所有，其开发成本可以扣除。
（6）增值额＝42000÷（1＋5％）-23470＝16530（万元）
增值率＝16530÷23470×100％＝70.73％
应纳土地增值税＝16530×40％-23470×5％＝5438.5（万元）
