问答题 肖先生拟在2023年末购置一套价格为360万元的精装修商品房，使用自有资金140万元，公积金贷款60万元，余款通过商业贷款取得，公积金贷款和商业贷款期限均为10年，均为浮动利率，2023年末公积金贷款利率为4%，商业贷款利率6%，均采用等额本息方式每年年末还款。
该商品房两年后交付，可直接拎包入住，肖先生计划收房后即搬入，居住满8年后（2033年末）退休返乡并将该商品房出售，预计扣除各项税费后变现净收入450万元，若该商品房用于出租，每年未可获得税后租金6万元。肖先生拟在第5年末（2028年末）提前偿还10万元的商业贷款本金，预计第5年末公积金贷款利率下降至3%，商业贷款利率下降至5%。整个购房方案的等风险投资报酬率为9%。
要求：
（1）计算前5年每年年末的公积金还款金额和商业贷款还款金额。
（2）计算第6年年初的公积金贷款余额和商业贷款余额。
（3）计算后5年每年末的公积金还款金额和商业贷款还款金额。
（4）计算整个购房方案的净现值，并判断该方案在经济上是否可行。

（1）前5年每年年末的公积金还款金额=60/（P/A,4%,10）=60/8．1109=7．40（万元）
前5年每年年末的商业贷款还款金额=（360-140-60）/（P/A，6%，10）=160/7．3601=21．74（万元）
（2）第6年年初的公积金贷款余额=7．40×（P/A,4%,5）=7．4×4．4518=32．94（万元）
第6年年初的商业贷款余额=21．74×（P/A，6%，5）-10=21．74×4．2124-10=81．58（万元）
（3）后5年每年年末的公积金还款金额=32．94/（P/A，3%，5）=32．94/4．5797=7．19（万元）
后5年每年年末的商业贷款还款金额=81．58/（P/A，5%，5）=81．58/4．3295=18．84（万元）
（4）购房方案的净现值=450×（P/F，9%，10）+6×（P/A，9%，8）×（P/F，9%，2）-360=450×0．4224+6×5．5348×0．8417-360=-141．97（万元）
净现值小于0，因此该方案在经济上不可行。